Autor: Leandro Cruz

A moradia em Condomínios fechados tem sido a opção mais segura aqueles que buscam maior tranquilidade e conforto. Espaços geralmente compostos, por unidades autônomas, áreas comuns urbanizadas e com rica vegetação, propiciando uma melhor qualidade de vida.

Criadas, entregues e vendidas por meio de empreendedoras a disposição do consumidor, estas unidades, são comercializadas já com princípios e normas estabelecidas em convenção, devidamente registradas em cartórios, apresentados à municipalidade, bem como todos os projetos urbanísticos, inclusive das vias internas em completo atendimento as legislações federais, estaduais e locais.

De acordo com a Lei Federal de uso e parcelamento do solo urbano (nº. 6.766/1979), a partir do registro do condomínio fechado no Cartório de Imóveis competente, opera-se a transferência das vias de circulação interna, praças e equipamentos urbanos ao domínio do Município onde estiver localizado (art. 22).

Atentos a essa realidade, diversos Municípios têm editado leis para regulamentarem a criação e aprovação dos “condomínios fechados”. Assim a Câmara Municipal de Cuiabá/MT, aprovou a Lei Complementar nº. 056/1999, alterada pela LC nº 100/2003, que dispõe sobre condomínios horizontais, também denominados conjuntos residenciais horizontais além de outras providências.

Art. 13 Os espaços de uso comum, as áreas de estacionamento e as vias de circulação de veículos e pedestres situadas no interior do perímetro fechado do condomínio, integram as frações ideais em que este se subdivide e são considerados bens de uso exclusivo dos condomínios, sendo destes a responsabilidade pela sua manutenção.

                   Em consonância com o artigo retro, a Lei de Uso e Ocupação do Solo de Cuiabá, Mato Grosso, no (Lei nº 231 e 232/2011) no Art.140:

Art. 140 Estabelece que Os espaços de uso condominial, as áreas de estacionamento e as vias de circulação de veículos e pedestres situadas no interior do perímetro do condomínio, integram as frações ideais em que este se subdivide e são considerados bens de uso exclusivo dos condôminos, sendo destes a responsabilidade pela sua manutenção.https://tpc.googlesyndication.com/safeframe/1-0-37/html/container.html

Contudo, a Lei Federal Nº 9.503/1997 conhecida como Código de Transito Brasileiro, dispõe no Art. 2º § Único que para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres as praias abertas à circulação pública, as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas e as vias e áreas de estacionamento de estabelecimentos privados de uso coletivo.[1]

Com esse entendimento, a Lei de Uso e Ocupação do Solo de Cuiabá-MT Lei nº. 056/1999 no § 1º estabelece que A segurança, coleta de lixo e varreção interna, assim como o tratamento de esgoto sanitário são de responsabilidade do Condomínio;

Ao aprovar a instituição do “condomínio fechado”, o Poder Público Municipal outorga a associação de moradores interessados o poder de zelar pela segurança e conservação das vias internas de circulação, de acordo com o Art. 2º do CTB, Art. 140 da Lei 056/1999.

Evidente que o Poder Público não consegue se fazer presente com agentes públicos e concursados em todos lugares.

Assim será possível então ao condomínio fechado exigir a apresentação de Carteira Nacional de Habilitação – CNH para acesso de visitantes aos espaços internos, ou tal conduta representa ofensa as normas vigentes, bem como ao direito de ir e vir¿

Mister se faz que os cidadãos cumpram as leis espontaneamente, mas quando isso não ocorre, as organizações privadas, dentro de certos limites, podem agir para garantir a observância do mandamento legal, bem como favorecer para que o interior destes condomínios, não sejam considerados áreas livres a contravenções, infrações e crimes, em total observância as legislações vigentes.

Há que se ressaltar que são inúmeras as polêmicas jurídicas envolvendo as normas dos “loteamentos fechados”, condomínios, no que tange a apresentação de CNH para o acesso com veículo, cumpre destacar que os funcionários das portarias não estão entrando na função pública, ou seja, fiscalizar a validade, autenticidade e mesmo veracidade do documento, mas sim, cumprindo o seu papel de fiscal do estatuto, regimento interno e/ou convenção do condomínio,função que compete a todos os coproprietários/condôminos.

Os julgados prolatados até hoje foram pela proibição de acesso em condomínios com CNH vencida, ou seja, praticando função pública e não fiscal do Regimento/Convenção do Condomínio.[2]

Esse foi o entendimento o Juiz do 6º Juizado Especial Civil de Cuiabá-MT, nos autos do processo nº 0046641-41.2015.811.0001, que trotou de Ação Indenização por Danos Morais proposta pelo autor, alegando que foi visitar sua mãe no condomínio reclamado, mas que tinha esquecido sua CNH, e por isso foi impedido de entrar no condomínio com o carro, alega que mesmo sua mãe ligando na portaria e autorizando sua entrada, não deixaram ele entrar. Contudo o condomínio em defesa comprovou que são normas do condomínio (princípio da segurança e normas da portaria), e que pelo fato da CNH ser um documento obrigatório a quem dirige, é que foi escolhido para ser apresentado na portaria,está previsto nos regulamentos internos do condomínio. Afirmando o próprio autor, que foi-lhe facultado entrar sem o veículo, desde que deixasse o veículo do lado de fora, conclui portanto afirmando que a conduta faz parte da norma de segurança do condomínio, e normas devem ser cumpridas.

Por fim, não havendo a ocorrência de qualquer conduta ilícita ou indevida por parte do condomínio, não havendo que se falar em ocorrência de dano moral, uma vez que, ausentes os requisitos necessários para que haja o dever de indenizar, ou seja, o ato ilícito, o dano, o nexo de causalidade entre e o ato e o dano e a culpa da parte reclamada na ocorrência do fato danoso. POSTO ISTO e por tudo mais que dos autos consta, opinou PELA IMPROCEDÊNCIA do pedido exordial, em consequência, com arrimo no que dispõe o inciso I do art. 269 do Código de Processo Civil, julgo extinto o processo, com resolução do mérito.

Assim não houveram recursos e o processo transitou em julgado, havendo matéria consumada.[3]

Portanto em meio a divergências jurisprudências, a instituição dos “condomínios fechados” é uma realidade sem volta, devendo o Direito estar atento à realidade social e dar resposta aos justos anseios da sociedade por mais segurança. Assim a Decisão afirma a função da administração do condomínio de fiscais dos estatutos internos, que agi no estrito cumprimento das normas internas. Havendo possibilidade do Condomínio exigir a apresentação da CNH para acesso aos visitantes, sem contudo averiguar se está vencida, clonada ou falsificada, funções estas de competência dos órgãos públicos.https://tpc.googlesyndication.com/safeframe/1-0-37/html/container.html

O Artigo é resultado da resolução de mérito de questão demandada no 6º Juizado Especial Civil de Cuiabá-MT, em que autor buscava reparação por danos morais após ter negada a entrada sem a apresentação de CNH em condomínio fechado.

[1] (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015) (Vigência)

[2] Apelação Cível Nº 205934-53.2012.8.09.0051 (201292059346) GOIÂNIA-GO

[3] Sentença do 6º Juizado Especial Civil de Cuiabá-MT, nos autos do processo nº 0046641-41.2015.811.0001